A regularização das edificações irregulares tem como objetivo legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento e do Código de Obras e Edificações. As situações mais comuns de irregularidade são infrações em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde que permitidos na zona em que estiver localizado. Exemplos disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras e Edificações.
A regularização tira o imóvel da clandestinidade. Se o imóvel estiver irregular, pode sofrer ação da fiscalização a qualquer momento e ser multado pela infração que está cometendo ou ainda ter o seu negócio fechado. Uma vez regularizada a edificação ou o uso instalado, o proprietário pode registrar sua casa, ter legalizado o funcionamento da atividade comercial, ter acesso a financiamentos para reformar o imóvel ou comercializá-lo. Se estiver irregular, não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.
O processo para se obter a regularização de um imóvel junto a Prefeitura deve ter sempre a assessoria de um profissional que precisa estar credenciado pela Prefeitura Municipal e pelo CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado.
Perguntas Frequentes.
O passo a passo da regularização de imóveis envolve algumas etapas fundamentais às quais você deve estar atento. Na sequência os passos para seguir na hora de organizar toda a documentação.
✓ Entrada no cartório
✓ Alvará de Regularização
✓ Certidões negativas
✓ Averbação do imóvel
Localizar os antigos proprietários
Uma das opções que podemos sugerir para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo está a alternativa mais simples e eficiente. Assim que localizar os antigos proprietários, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.
Não se esqueça que deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado, Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.
O mais indicado é sempre entrar em contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será necessário, para que não se perca tempo neste procedimento.
Uma alternativa é a ação de Usucapião
Você pode não conseguir a localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Neste caso, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.
O processo de usucapião serve unicamente para permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Em outras palavras, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.
Mas tenha calma, pois existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou Judicial possa ser solicitada, por isso, busque informações mais detalhadas sobre Usucapião para conseguir prosseguir com o procedimento.
Nesta fase, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por que isso acontece? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não possuem escritura, como já mencionado anteriormente. E mesmo que realizassem esse tipo de negociação, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.
Por esse motivo, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.
Em primeiro lugar, é necessário compreender o que seria um contrato de gaveta, trato é fechado quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.
Nesse quesito é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.
O maior risco nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Dessa forma, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele continua mantendo o direito de vendê-lo para outros interessados se quisesse agir de má fé – entre outros riscos. Por isso, é extremamente importante não fechar negócios desse tipo.
Busque sempre registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma boa saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.
Vamos lá, como já dito anteriormente, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região.
Um dos maiores problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Isso por si só já é motivo de ter sempre um pé atrás, mas além disso, a prefeitura também tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!
Em outras palavras, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei ? Você com certeza irá precisar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.
Depois deste processo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo. Como se estivesse fazendo seu primeiro habite-se.
Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas é extremamente importante. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Sendo assim, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!
Nessa etapa, existem 02 tipos de dívidas:
Dívidas do imóvel
Dívidas do proprietário
Para resumir, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nessas situações, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita. Fora isso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado.
Nos casos de dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco. E por que é necessário resolver esse problema? Simples, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, pode correr o risco de perder o bem para a justiça. Ou seja, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.
